이택스코리아 전문가칼럼 고현식 세무사님의 세무칼럼을 가져온 글입니다.
임대주택의 자진·자동말소에 따른 양도소득세 혜택별 영향
2020년 8월 18일 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민특법’이라 함)의 개정으로 폐지된 ‘장기일반민간 매입임대주택 중 아파트’ 및 ‘단기민간임대주택’에 대하여 자진말소, 자동말소가 시행된 이후 해당 말소 사유가 실무에서 자주 등장하고 있다. 이하에서는 자진·자동말소가 임대주택의 주요 양도소득세 혜택에 미치는 효과를 살펴보도록 하겠다.
| 세제상 혜택 | 자진말소 | 자동말소 | |
|---|---|---|---|
| 1. 비과세 거주요건 배제 | 혜택 유지 | 혜택 유지 | |
| 2. 거주주택 비과세 | 적용받기 전 | 1/2 이상 임대 & 5년 이내 양도 ▶ 임대기간요건 충족 간주 | 5년 이내 양도 ▶ 임대기간요건 충족 간주 |
| 적용받기 후 | 1/2 이상 임대 ▶ 임대기간요건 충족 간주 | 임대기간요건 충족 간주 | |
| 3. 다주택자 중과배제 | 적용받기 전 | 1/2 이상 임대 & 1년 이내 양도 ▶ 임대기간요건 충족 간주 | 임대기간요건 충족 간주 |
| 적용받기 후 | 1/2 이상 임대 ▶ 임대기간요건 충족 간주 | ||
| 4. 장기보유특별공제 특례적용(50%, 70%) | 혜택 없음 | 8년 임대 간주(공제율 50%) | |
| 5. 장기보유특별공제 추가적용(+2%~10%) | 임대개시일부터 말소일까지의 기간에 따라 산정 | ||
1 | 1세대 1주택 비과세 거주요건 배제 |
(1) 혜택 내용
2017.08.03. 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택일지라도 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제4호에 따른 법정 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 거주요건이 배제된다.
(2) 자진·자동말소가 미치는 영향
이 세제상 혜택은 2020년 2월 11일 삭제되어 자진말소 및 자동말소를 반영한 2020년 10월 7일 「소득세법시행령」 개정 당시에는 존재하지 않았기 때문에 법령상 자진·자동말소에 따른 영향이 규정되어 있지 않으나 국세청 유권해석에 따르면 자진·자동말소 이후에도 해당 혜택을 적용받을 수 있다.
(3) 주요 유권해석
| 상황 | 문서번호 |
|---|---|
| ① 자진말소 | 서면법령해석재산2020-3974(2021.03.08) |
| ② 자동말소 | 서면부동산2020-5304(2021.09.29) |
| ③ 포괄양수 받은 후 자동말소 | 서면부동산2021-6568(2022.10.06) |
2 | 거주주택 비과세 |
(1) 혜택 내용
「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따른 법정 요건을 모두 충족한 임대주택과 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용한다.
(2) 자진말소가 미치는 영향
| 말소 시점 | 영향 |
|---|---|
| ① 거주주택 비과세 적용받기 전 | 민특법상 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 후 임대등록을 자진말소 하는 경우로서 자진말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세 규정을 적용한다. |
| ② 거주주택 비과세 적용받은 이후 | 민특법상 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 후 임대등록을 자진말소 하는 경우에는 임대등록이 말소된 날에 임대기간요건을 충족한 것으로 보아 사후관리 규정을 적용한다. |
(3) 자동말소가 미치는 영향
| 말소 시점 | 영향 |
|---|---|
| ① 거주주택 비과세 적용받기 전 | 자동말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세 규정을 적용한다. |
| ② 거주주택 비과세 적용받은 이후 | 임대등록이 말소된 날에 임대기간요건을 충족한 것으로 보아 사후관리 규정을 적용한다. |
(4) 주요 유권해석
| 상황 | 문서번호 |
|---|---|
| ① 자진·자동말소 후 미임대, 임대료 증액상한 등 | 기획재정부재산-151(2022.01.24) |
| ② 자진·자동말소 후 재등록 | 기획재정부 재산세제과-1302(2022.10.19) 사전법규재산2020-1218(2022.10.20.) 서면법규재산2022-2334(2022.12.14) |
| ③ 포괄양수 받은 후 자동말소 | 서면법규재산2022-2182(2022.09.23) |
| ④ 자동말소된 임대주택 선양도 후 거주주택 양도 | 사전법령해석재산2021-1191(2021.12.07) |
| ⑤ 2호 이상 임대 중 최초로 자동말소된 임대주택을 처분한 후 거주주택 양도 | 서면부동산2021-5744(2022.12.06) |
| ⑥ 자동말소된 후 거주주택 취득 | 기획재정부 재산세제과-1308(2022.10.18) |
| ⑦ 자동말소 후 조합원입주권으로 전환된 상태에서 거주주택 양도 | 서면법규재산2021-5317(2022.04.08) |
3 | 다주택자 중과배제 |
(1) 혜택 내용
「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호에 따른 법정 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도하는 경우 조정대상지역 내 주택으로서 1세대 2주택 이상 다주택자 중과대상에 해당한다 할지라도 양도소득세를 중과하지 않는다.
(2) 자진말소가 미치는 영향
| 말소 시점 | 영향 |
|---|---|
| ① 중과배제 적용받기 전 | 민특법상 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 후 임대등록을 자진말소 하는 경우로서 자진말소 이후 1년 이내에 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 중과배제 규정을 적용한다. |
| ② 중과배제 적용받은 이후 | 민특법상 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 후 임대등록을 자진말소 하는 경우에는 임대등록이 말소된 날에 임대기간요건을 충족한 것으로 보아 사후관리 규정을 적용한다. |
(3) 자동말소가 미치는 영향
| 말소 시점 | 영향 |
|---|---|
| ① 중과배제 적용받기 전 | 임대등록이 말소된 날에 임대기간요건을 충족한 것으로 보아 중과배제 규정을 적용한다. |
| ② 중과배제 적용받은 이후 |
(4) 주요 유권해석
| 상황 | 문서번호 |
|---|---|
| ① 자동말소 후 미임대, 임대료 증액상한 등 | 서면법규재산2022-0208(2022.03.30) |
| ② 자동말소 후 재등록하여 임대기간 미충족 | 기획재정부 재산세제과-861(2022.08.01) |
4 | 장기보유특별공제 특례적용(50%, 70%) |
(1) 혜택 내용
「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 법정 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)의 공제율을 적용한다.
(2) 자진말소가 미치는 영향
법령상 자진말소에 따른 영향이 규정되어 있지 않기 때문에 8년 미만 임대한 후 자진말소하는 경우 장기보유특별공제 과세특례를 적용받을 수 없다. 다만, 국세청 유권해석(서면법규재산2021-8062, 2022.03.16.)에 따르면 임대의무기간 경과 후 임대주택으로 등록하여 임대하고 있지 않은 경우에도 해당 특례를 적용받을 수 있으므로, 민특법상 임대의무기간이 10년 이상인 준공공임대주택(2013년 12월 5일부터 2015년 12월 28일 사이에 등록)을 8년 이상 임대한 후 자진말소 하는 경우에는 장기보유특별공제 과세특례를 적용받을 수 있을 것으로 판단된다.
(3) 자동말소가 미치는 영향
8년 동안 등록 및 임대한 것으로 보아 장기보유특별공제 과세특례 규정을 적용한다. 즉, 50%의 공제율을 적용받을 수 있다.
(4) 주요 유권해석
| 상황 | 문서번호 |
|---|---|
| ① 자동말소 후 계속 임대시 70% 공제율 적용여부 | 서면법령해석재산2020-3286(2021.05.11) |
| ② 자동말소 후 재등록하여 임대기간 미충족 | 기획재정부 재산세제과-861(2022.08.01) |
5 | 장기보유특별공제 추가적용(+2% ~ 10%) |
(1) 혜택 내용
「조세특례제한법」 제97조의4에 따른 법정 요건을 모두 충족한 임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 장기보유특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 2% ~ 10%의 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다.
(2) 자진·자동말소가 미치는 영향
법령상 자진·자동말소에 따른 영향이 규정되어 있지 않기 때문에 6년 미만 임대한 후 말소되는 경우 장기보유특별공제 과세특례를 적용받을 수 없다. 국세청 유권해석(서면법규재산2021-1422, 2022.06.21.)에서도 자동말소된 장기임대주택을 양도하는 경우, 「조세특례제한법」 제97조의4에 따른 추가공제율 적용 시 임대기간은 임대개시일부터 자동말소일까지의 기간에 따라 산정하는 것이라고 답변하고 있다.
(3) 주요 유권해석
| 상황 | 문서번호 |
|---|---|
| ① 자진말소 | 서면법규재산2021-1422(2022.06.21) |
임대주택의자진자동말소에따른양도소득세혜택별영향.pdf
