주택 양도 관련 검토
 

다주택 보유자의 주택양도시 적용 가능한 비과세 요건과 절세전략을 다음과 같이 정리합니다.

Ⅰ. 보유 주택 예시

1. 오피스텔 (임대등록 후 자동말소)

① 단기임대주택 등록 후 자동말소된 상태

② 주택 수 포함 여부가 향후 비과세 판단에 영향

2. 조정지역당시 취득 아파트 (거주주택)

① 취득 당시 조정대상지역

② 2년 이상 거주 요건 충족 여부 확인 필요

3. 최근 신규취득 아파트 (일시적 2주택 상황)

① 기존주택을 기한내 양도하면 비과세 가능성 존재

Ⅱ. 비과세 판단 기준

1. 단기임대주택 자동말소

(1) 오피스텔(단기임대주택)은 자동말소시 주택수에 원칙적으로 포함
(2) 아래 조건 모두 충족 한 경우에 한하여 “거주주택 비과세 요건 판단시”에 한정해 제외가능

① 의무임대기간의 절반 이상 임대

② 임대소득신고

③ 실제 임대 증빙 (계약서, 계좌이체 등)

④ 자동말소 후 5년 이내 거주주택 양도 ※ 위 요건은 주택수 산정 일반원칙이 아닌 거주주택 비과세 특례 적용을 위한 제한적 요건입니다.

(3) 관련예규 :
  ① 사전법규재산 2020-7180(2022.10.20)
  ② 사전법규재산 2020-1218(2022.10.20)

2. 거주주택 비과세 요건

① 조정지역(취득 시점 기준) 비조정 불문 : 2년 이상 거주

② 비조정지역 : 2년 이상 보유 / 3년 이내 종전주택 매도

③ 거주주택 비과세는 평생 1회만 가능 하며 과거 거주주택 비과세 이력 확인 필요

Ⅲ. 절세 전략 제안

① 단기임대주택이 주택수 제외 및 거주주택 비과세 요건 미충족시 :

- 모두 과세 대상 → 실효세율을 고려한 순서대로 매도
② 오피스텔이 주택수 제외 및 거주주택 비과세 요건 충족시 :
- 거주주요건 충족된 주택을 먼저 매도하여 비과세 활용

- 일시적 2주택 요건 여부도 검토

Ⅳ. 준비 필요서류
 

① 단기임대 등록/말소 증명서, 임대차계약서, 입금내역
② 종합소득세 신고 여부 (임대소득)
③ 거주주택 전입세대열람원 (거주기간 확인용)

④ 과거 거주주택 비과세 신고여부 확인 : 홈택스 민원발급 > 양도소득세 신고내역

참고자료 : 첨부파일 : 조세일보 기고 “ 임대주택 말소전 거주주택을 양도하라”

※ 본 내용은 일반적인 기준에 따른 참고용이며, 실제 양도 시점과 금액에 따라 달라질 수 있습니다. 세부 내용은 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.